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疫情影响下,酒店资产交易价值会急剧下降吗?

作者:   来源:酒店高参   添加时间:2020-05-14

【酒店高参】根据数据分析,由于新冠疫情影响,全球酒店业2%的酒店将永久关闭。那么,酒店投资市场情况又是怎么样的呢?

消息人士称,酒店业的困境可能会持续到整个新冠疫情大流行的余波结束后。

从历史数据表明,对于黄金地段的地产,其价值不可能急剧下降。

消息人士在上周举行的IDEEA酒店投资论坛网络研讨会上发表了题为“投资者在新环境中的机遇与挑战以及资金路径”的演讲,消息人士说,只有在达到某种程度的明晰性之后,才能开始对酒店市场的健康进行评估。

“目前还处于试运行阶段,”Principal Real Estate Europe酒店和休闲部门的首席执行Jochen Schäfer-Suren说。“下一步是研究旅游业和酒店业将如何发展。我相信这种情况持续的时间越长,就会变得越糟。”

酒店入住需求和开发都在下降,但股票的表现却好于预期。Jochen Schäfer-Suren表示,虽然国内生产总值的下降幅度是1930年代以来未曾见过的,但让人感到疑惑的是“股市已接近历史最高水平。”

不过,旅游需求的下降可能会导致建筑物被用于其他资产类别的用途。

Schafer-Suren说:“企业将削减开支,2021年前将不会有大会召开。”“我认为复苏将是漫长的,它将从本地开始。局势要到2021年才会明朗。

“当然,唯一的卖方将是被迫卖方。”

Invesco Real Estate酒店交易高级总监David Kellett表示,那些拥有开放资金的公司可能会进行资产重组,以释放资本进行再投资和再平衡,但预计六个月内不会有任何活动。

Schäfer-Suren说,如果我们能在这次新冠疫情危机中获得什么教训的话,那就是让我们意识到了该行业不再有4%或5%的收益率。

“一些市场也存在供应过剩,”他表示。“如果运营商想要重新谈判租赁,价值就会下降。投资者会以20%的折扣购买,但(这样的折扣)是没有办法买到好的地理位置的物业的。多年来,人们已经看到地产资产价值基本保持稳定。”

Schäfer-Suren补充说,虽然有一些交易已经达成,但他非常犹豫是否要继续推进。

专家表示,新冠疫情大流行导致的行业180度大转弯将使定价更加困难。

Schäfer-Suren表示,“价格将会上下波动,这使得投资者更难对房地产进行合理定价。”

Kellett说,这样的压力可能需要六到十二个月才能解决。

Kellett表示,越来越多买家将寻求合同的灵活性,尤其是在出口终止和可变租金结构方面。他还补充说,一旦危机结束,供应将继续增加。

Deka Immobilien的酒店收购和销售负责人Frank Hildwein表示,第一个真正受到冲击的将是酒店运营商。

Hildwein称,“售后回租交易将会更多,机构基金将进入第二阶段,但不会有太大动作。”“为什么现在要打折呢?”我不认为我们会看到很多被迫出售的物业。运营商正在寻求物业出售以筹集现金,但大多数资产必须是高质量的。但目前市场上的第一批房产却是那些吸引力较低的物业。

“而且租赁的结构必须合理,因为您可能拥有一个已经看到过一些财务问题的运营伙伴。”

Hildwein补充说,他愿意在短期内研究100%的可变租赁,随着时间的推移会一些资产会变成混合租赁,但作为他人资金的受托人,他没有足够的宽裕度。

Kellett也认同Hildwein的观点。

他表示:“我们的交易另一方也有债务。”“或许推迟或暂时重组是一件好事”

Hildwein说,他的公司目前已经停止向酒店提供贷款。

“获得债务是困难的,这正在放缓交易市场,”他表示。“但这很微妙,因为你需要更清楚地知道自己要去哪里。”

与会者说,所有这些交易的背景将是旅游和旅游方式的根本变化。

Schäfer-Suren称:“(上周)英国航空裁员25%,因为他认为短期内经济并不会回暖。”西班牙宣布将于5月11日重新开放酒店,但在公共区域的入住率仅为30%。有多少酒店会愿意在这种情况下开业?”

Kellett说:“如果可以的话,成为股权购买者是比较好的选择。”